Umowa na budowę domu: co powinna zawierać, zanim ją podpiszesz
Opublikowano · LUX-BUD HOME
Umowa na budowę domu powinna zawierać co najmniej 8 rzeczy: dokładne strony, zakres prac w formie listy, załącznik materiałowy, datę startu i zakończenia, harmonogram płatności powiązany z odbiorami, zasady odbiorów, kary umowne z warunkami odstąpienia oraz gwarancję. Kodeks cywilny wymaga, żeby umowa o roboty budowlane była stwierdzona pismem.
Co o tej umowie mówi Kodeks cywilny
Budowa domu z wykonawcą to umowa o roboty budowlane z Kodeksu cywilnego. Wykonawca zobowiązuje się oddać obiekt wykonany zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor, czyli ty, przekazuje teren budowy i projekt, a na końcu odbiera dom i płaci umówione wynagrodzenie.
Przepisy opisują to ogólnie. Cała reszta zależy od tego, co strony zapiszą. Im mniej konkretów w umowie, tym więcej sporów rozstrzyga się potem słowo przeciw słowu.
Zakres prac: lista pozycji zamiast hasła
„Stan surowy zamknięty” albo „dom pod klucz” brzmią precyzyjnie, ale nie mają definicji w ustawie. Dwie firmy rozumieją je inaczej, zwłaszcza przy ociepleniu, elewacji i przyłączach. Do umowy powinna więc trafić lista pozycji: co wykonawca robi, czego nie robi i co zostaje po twojej stronie.
Tak rozpisaliśmy nasze cztery zakresy prac przy domu pod klucz, od domu pod dachem po dom urządzony. Granica zakresu jest tam jednocześnie granicą płatności.
Załącznik materiałowy i zamiany
W projekcie budowlanym stoją ogólniki: „dachówka”, „wełna mineralna”, „rury spustowe”. Pod takim wpisem da się wbudować i dobry, i najtańszy materiał, a oba będą zgodne z projektem. Dlatego do umowy idzie załącznik materiałowy. Przy każdej pozycji nazwa, grubość, parametr.
Równie ważny jest zapis o zamianach. Zamiana materiału na inny powinna wymagać pisemnej zgody inwestora. U nas tak to stoi w umowie i dzięki temu na odbiorze porównujesz to, co stoi w domu, z tą kartką.
Termin: od kiedy liczony i co go przesuwa
Sama data zakończenia nie wystarczy. W umowie musi być też punkt startu. Dobrze, gdy jest nim dzień wejścia na działkę, a nie podpisanie umowy, bo między jednym a drugim mogą stać miesiące czekania na urzędy. Termin, w którym wykonawca bierze na siebie ryzyko urzędu, jest albo nieuczciwy, albo bardzo drogi.
Dopisz, co termin przesuwa. Zwykle są to pogoda, zmiany wprowadzane przez inwestora w trakcie i opóźnienia urzędów. Do każdej z tych sytuacji przyda się procedura: kto zgłasza, w jakiej formie, o ile dni przesuwa się data.
Płatności powiązane z odbiorami
Najbezpieczniejszy układ łączy każdą płatność z odbiorem etapu. Faktura wychodzi po podpisaniu protokołu. U nas harmonogram płatności ustalamy indywidualnie, zależnie od zakresu, i wpisujemy do umowy. Dwa z sześciu odbiorów nie mają przy sobie faktury. Służą wyłącznie temu, żebyś zobaczył warstwę przed zakryciem.
Przy kredycie nałóż etapy wykonawcy na transze banku jeszcze przed podpisem. Bank wypłaca zwykle w dwóch do czterech transz i przed każdą sprawdza postęp. Szczegóły odbiorów i płatności: jak budujemy dom etap po etapie.
Odbiory, protokoły i dokumenty
Umowa powinna mówić, ile jest odbiorów, kto na nie przychodzi, w jakiej formie spisuje się uwagi i w jakim terminie usuwa usterki. Dopisz też dokumenty, które dostajesz po etapach: protokół próby szczelności instalacji wodnej, protokół pomiarów elektrycznych i protokół wygrzewania jastrychu z pomiarem wilgotności. Dziennik budowy po zakończeniu trafia do inwestora.
Jeśli chcesz mieć na budowie własnego inspektora, jego prawa też zapisz. O tym, kiedy się przydaje i co sprawdza, piszemy we wpisie inspektor nadzoru inwestorskiego przy budowie domu.
Wynagrodzenie, zmiany i roboty dodatkowe
Wynagrodzenie może być ryczałtowe albo kosztorysowe. Przy ryczałcie wykonawca co do zasady nie może żądać podwyższenia ceny, nawet jeśli robota okazała się droższa. Wyjątkiem jest nadzwyczajna zmiana stosunków, a o podwyżce rozstrzyga wtedy sąd. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym cena końcowa wynika z rzeczywistych ilości.
Roboty dodatkowe są w praktyce największym źródłem sporów. Ustal, że każda zmiana zakresu ma pisemną wycenę zaakceptowaną przez ciebie, zanim ktokolwiek weźmie narzędzia do ręki. Aneks do umowy też powinien mieć formę pisemną.
Kary umowne, odstąpienie i podwykonawcy
Kara umowna za zwłokę to kwota za każdy dzień opóźnienia, zwykle z górnym limitem. Sprawdź, czy kary działają w obie strony i od kiedy się je liczy. Kodeks cywilny pozwala też odstąpić od umowy, gdy wykonawca tak bardzo opóźnia się z rozpoczęciem albo wykończeniem, że nie zdąży w umówionym terminie.
Zapytaj, czy na budowie będą podwykonawcy, i poproś o wpisanie, kto to jest i kto za nich odpowiada wobec ciebie.
Rękojmia i gwarancja
Odpowiedzialność wykonawcy za wady wynika z przepisów o rękojmi i działa niezależnie od tego, czy umowa o niej wspomina. Gwarancja jest dodatkowym zobowiązaniem i jej warunki stoją w umowie albo w karcie gwarancyjnej: okres, sposób zgłaszania usterek, czas reakcji.
Ważne jest też, gdzie kończy się naprawa. Usunięcie usterki to jedno. Odtworzenie tego, co trzeba było rozebrać, żeby się do niej dostać, to drugie. U nas naprawa gwarancyjna obejmuje oba, a okres gwarancji jest zapisany w umowie.
Umowa na budowę domu: lista przed podpisem
- Czy strony są opisane z danymi rejestrowymi wykonawcy?
- Czy zakres to lista pozycji, z tym, co zostaje po mojej stronie?
- Czy jest załącznik materiałowy z nazwami i zakaz zamian bez mojej pisemnej zgody?
- Od kiedy liczy się termin i co go przesuwa?
- Czy płacę po odbiorze etapu?
- Ile jest odbiorów i jakie dokumenty dostanę?
- Jak wyceniane są roboty dodatkowe?
- Jakie są kary umowne i czy działają w obie strony?
- Co obejmuje gwarancja i jak zgłaszam usterkę?
Naszą umowę pisze prawnik od umów deweloperskich. Ty dostajesz ją do przeczytania przed podpisem, razem z kosztorysem na papierze. Pokaż ją swojemu prawnikowi, jeśli masz taką możliwość. Dobra umowa to wytrzyma.
Najczęstsze pytania
Czy umowa na budowę domu musi być u notariusza?
Nie. Wystarczy forma pisemna podpisana przez obie strony. Notariusz jest potrzebny przy kupnie działki.
Czy wykonawca może podnieść cenę w trakcie budowy?
Zależy od rodzaju wynagrodzenia i od zapisów umowy. Przy ryczałcie podwyżka jest możliwa tylko w wyjątkowych sytuacjach. Cena zmienia się natomiast wtedy, gdy ty zmieniasz zakres, i taka zmiana powinna mieć pisemną wycenę.
Co, jeśli wykonawca nie dotrzymuje terminu?
Wtedy działają kary umowne z umowy. Przy dużym opóźnieniu Kodeks cywilny pozwala odstąpić od umowy. Każde opóźnienie zgłaszaj na piśmie, z datą.
Budujesz dom w powiecie częstochowskim i chcesz zobaczyć naszą umowę, zanim cokolwiek podpiszesz? Zadzwoń pod 575 346 957 albo napisz przez formularz kontaktowy. Zaczniemy od działki, a umowę przejdziemy z tobą punkt po punkcie.