Ile trwa budowa domu, licząc od wjazdu na twoją działkę.
Dwanaście miesięcy, w których widać czekanie. Do dwunastu miesięcy — od dnia, w którym wjeżdżamy na twoją działkę, do dnia, w którym wnosisz meble. Tyle zakładamy przy typowym domu; przy twoim termin zależy od metrażu, zakresu i standardu wykończenia. Poniżej ten termin rozłożony na etapy, razem z tygodniami, w których na budowie celowo nie ma nikogo.
Zegar rusza, gdy wjeżdżamy na działkę.
Termin, którego nie ma od czego liczyć, jest tylko liczbą w nagłówku. Nasz zaczyna biec w dniu, w którym wjeżdżamy na twoją działkę ze sprzętem. Nie od podpisu umowy i nie od pierwszego telefonu.
Poza tym zegarem zostaje wszystko, co dzieje się w urzędach. Warunki zabudowy, projekt, pozwolenie, warunki przyłączeniowe — tempa tych spraw nie ustala wykonawca. Na forach budowlanych bez trudu znajdziesz inwestora, któremu urzędniczka dwa razy powtórzyła „dziewięć miesięcy” na same warunki zabudowy, i drugiego, który utknął na odmowie przyłącza wody, bo gmina nie miała środków na rozbudowę sieci o trzydzieści pięć metrów. Gdybyśmy takie miesiące wliczali w naszą liczbę, musielibyśmy ją nadmuchać na zapas. I to ty płaciłbyś za ten zapas.
Kto składa który wniosek i co się dzieje, gdy urząd milczy pół roku, rozpisujemy w tabeli na stronie o tym, jak budujemy. Nie zbywamy tego jednym zdaniem o formalnościach.
Sama liczba jest warta tyle, ile zapis, który za nią stoi. Dlatego data wejścia na działkę i data zakończenia idą do twojej umowy — razem z tym, co się dzieje, jeśli tej drugiej nie dotrzymamy.
Cztery liczby z tego kalendarza.
Zakładany termin całego zakresu, liczony od wejścia na działkę do dnia, w którym wnosisz meble. Konkretną datę ustalamy w umowie.
Tyle podaje się dla tynku cementowo-wapiennego przy 20°C. Przed malowaniem dochodzą trzy do czterech tygodni.
Wygrzewanie jastrychu cementowego zaczyna się najwcześniej dwadzieścia jeden dni po wylaniu. Sama procedura trwa kolejne dwa–trzy tygodnie.
Dwa odbiory nie mają przy sobie żadnych pieniędzy. Ich termin dostajesz z wyprzedzeniem, żeby dało się przyjechać.
Sześć etapów, zawsze w tej kolejności.
Kolejność jest na każdej budowie ta sama. Długość poszczególnych etapów zależy od metrażu, projektu i od tego, co pokaże badanie gruntu. Dlatego dostajesz ją z datami w harmonogramie swojej budowy, a nie w procentach zaawansowania. Stałe są dwa okresy czekania, opisane niżej. One wchodzą w każdy harmonogram tak samo.
Tygodnie, których nie da się skrócić.
Dla tynku cementowo-wapiennego podaje się ok. 28 dni, i to przy dwudziestu stopniach oraz wilgotności powietrza rzędu pięćdziesięciu–sześćdziesięciu procent. Przed malowaniem dochodzą kolejne trzy–cztery tygodnie. Tynk gipsowy schnie około tygodnia. I tu jesteśmy uczciwi: gips bywa tańszy, lepiej wygłusza i sam reguluje wilgoć w pokoju. Ale ściany, o którą można oprzeć rower, z niego nie zrobisz, a w łazience i kuchni traci na zawilgoceniu.
Wygrzewanie jastrychu cementowego zaczyna się najwcześniej 21 dni po wylaniu. Sama procedura to kolejne dwa–trzy tygodnie: podnoszenie temperatury co dwa–trzy dni, kilka dni na górze, potem powolne schodzenie. Na koniec pomiar wilgotności resztkowej metodą karbidową, wpisany do protokołu. Podłoga położona na wilgotnym jastrychu wygląda dobrze przez jeden sezon.
Czasy schnięcia podaje się dla ciepłego i suchego wnętrza. W listopadzie takich warunków na budowie nie ma, więc te same warstwy schną dłużej. Dlatego układając harmonogram, patrzymy, w którym miesiącu wypadną tynki i wylewki. Wiesz to na początku, a nie w listopadzie.
Od śniegu do pełnej zieleni.
Przy domu showroomowym w Korzonku stała kamera w jednym punkcie od pierwszego dnia. Dwadzieścia osiem klatek z tego samego kadru: świeżo wylana płyta w szalunku i śnieg dookoła, potem mury, więźba, grafitowa dachówka i wstawione okna w pełnej zieleni.
To materiał, który pokazuje czas, a nie wygląd. Daty pod klatkami dopiszemy, gdy odczytamy je z kamery co do dnia.
Co ten termin przesuwa.
Mrozu nie da się przeczekać w harmonogramie na papierze. Betonowanie i wylewki mają swoje progi temperatury, a tynk w zimnym domu schnie dłużej. Kolejność etapów układamy tak, żeby zima wypadła na zamkniętej bryle.
Zmiana układu gniazd po zabetonowaniu płyty albo przesunięcie ściany po tynkach kosztuje tygodnie, nie dni. Dlatego decyzje, które muszą zapaść wcześnie, zbieramy wcześnie: punkty wody i prądu przed płytą, wybór podłogi przed wylewką. Bo opór cieplny warstwy wykończeniowej przy podłogówce ma swoją granicę.
Te miesiące są poza naszym zegarem, ale nie poza twoim życiem. Dlatego pierwszym krokiem u nas jest sprawdzenie działki: na jakiej podstawie wolno tam dziś budować, gdzie stoją przyłącza i do których urzędów trzeba pójść samemu.
Torf, ił albo glina oznaczają wymianę trzydziestu–pięćdziesięciu centymetrów warstwy wierzchniej, a tej pracy nie widać w żadnym cenniku za metr płyty. O fundamencie rozstrzyga badanie geotechniczne, nie preferencja wykonawcy. A jego wynik zostaje twój, także jeśli nie zbudujemy tego domu.
Nie każde „trzy miesiące” znaczy to samo.
Na stronach firm budowlanych zobaczysz terminy krótsze od naszego. Zanim je porównasz, sprawdź jedną rzecz: do czego są liczone. Bywa, że trzy albo sześć miesięcy kończy się na stanie deweloperskim. Czyli w domu, w którym nie ma jeszcze podłóg, drzwi wewnętrznych, płytek i białego montażu, a wykończenie jest osobnym projektem, osobnym budżetem i osobnym szukaniem ludzi. Nasze dwanaście miesięcy kończy się dniem, w którym wnosisz meble. To dwie różne jednostki miary i warto je rozdzielić, zanim położysz oferty obok siebie.
Jest też druga strona tego samego medalu i powtórzymy ją, choć nam nie pomaga: krótki termin bywa ostrzeżeniem. Inwestor na forum zapisał to tak: „Oferta wcale nie była najtańsza, mnie skusiły najkrótsze terminy wykonania obiecywane przez niego. Nie dajcie się na to nabrać!”.
Dlatego nie licytujemy się czasem. Pokazujemy kalendarz, w którym widać czekanie, i termin, który ma po naszej stronie konsekwencję zapisaną w umowie. Termin, który wykonawcy nic nie kosztuje, nie jest terminem.
Sześć odbiorów, płatność po każdym etapie.
Termin i pieniądze spotykają się przy odbiorach. Sześć razy oglądasz budowę z protokołem w ręku, a faktura wychodzi dopiero po podpisanym protokole. Dwa odbiory nie mają przy sobie żadnych pieniędzy — jedyne, co się na nich dzieje, to że oglądasz warstwę, zanim zniknie. Ich termin zapowiadamy wcześniej, żeby dało się przyjechać: tobie albo twojemu inspektorowi nadzoru.
| Odbiór | Co potwierdzasz | Faktura |
|---|---|---|
| Przed betonowaniem płyty | Podpisany przez ciebie rysunek przejść kontra to, co faktycznie sterczy z podsypki. Grubość i typ izolacji z etykiety. Zbrojenie i klasa betonu z dokumentu dostawy. | nie |
| Stan surowy | Płyta wykonana zgodnie z tym, co widziałeś tydzień wcześniej. Geometria ścian i stropu. Badanie geotechniczne w teczce. | tak |
| Bryła zamknięta | Pokrycie, obróbki, membrana, kominy. Okna i drzwi porównane z załącznikiem materiałowym do umowy, a nie z projektowym „dachówką”. | tak |
| Przed wylewką | Rozłożona pętla podłogówki, przebiegi instalacji, dylatacja po obwodzie. Próba ciśnieniowa instalacji wodnej wykonana na gorąco. Zdjęcia całego pomieszczenia dostajesz tego samego dnia. | nie |
| Warstwy zamknięte | Tynki. Protokół pomiarów elektrycznych. Protokół wygrzewania jastrychu z pomiarem wilgotności metodą CM. | tak |
| Klucze | Lista usterek z terminem usunięcia, sprawdzenie działania wentylacji, komplet czterech dokumentów. | tak |
Trzy pytania i numer.
Napisz, gdzie leży działka. Odpiszemy, co da się na niej dziś postawić i o co zapytać w urzędzie. Bezpłatnie i bez umowy.
ul. Akacjowa 2/4, 42-233 Wola Hankowska
Pon–Pt 8:00–18:00 · Sob 8:00–13:00
centrum@luxbuddesign.pl
Zacznij od sprawdzenia działki.
Zanim policzymy twoje dwanaście miesięcy, trzeba wiedzieć, od czego zaczynamy. Napisz, gdzie leży działka, czy masz projekt i kiedy chcesz zacząć — trzy pytania i numer telefonu, nic więcej.