Cztery zakresy prac przy domu pod klucz, zamiast jednego hasła.
„Pod klucz" znaczy u każdego coś innego, więc zamiast hasła dostajesz listę. Cztery zakresy, przy każdym te same trzy rzeczy: co robimy, czego nie robimy i co zostaje po twojej stronie.
Pod klucz nie ma jednej definicji.
Dwie oferty potrafią mieć w nagłówku to samo zdanie i różnić się o wykończenie całego domu. „Dom pod klucz" nie ma w polskim budownictwie umówionej treści, a nieprecyzyjny zakres to jedna z najczęstszych przyczyn sporów między inwestorem a wykonawcą.
Dlatego zamiast hasła dostajesz listę. Cztery zakresy, każdy zawiera poprzedni, każdy kończy się dniem, który da się opisać jednym zdaniem. Nie procentem zaawansowania.
Granica zakresu jest jednocześnie granicą płatności. Decyzję o wejściu wyżej podejmujesz z protokołem odbioru w ręku, nie w dniu podpisania umowy: odbiory i płatności etapowe.
Kwot tu nie ma. Kosztorys powstaje po obejrzeniu twojej działki i projektu, robi go kosztorysant, dostajesz go na papierze przed umową. Co przesuwa tę liczbę — od czego zależy cena.
Wszystkie zdjęcia na tej stronie pochodzą z domu showroomowego w Korzonku.
Cztery zakresy obok siebie.
Bez kolumny z ceną. Zamiast niej trzy ostatnie wiersze, których nie ma nikt.
Każdy zakres zawiera poprzedni. Niżej to samo rozpisane szczegółowo: co robimy, czego nie robimy i co zostaje po twojej stronie.
| Pozycja | Dom pod dachem | Dom z zamkniętymi warstwami | Dom, do którego się wprowadzasz | Dom urządzony |
|---|---|---|---|---|
| Płyta, ściany, strop, dach, okna i drzwi zewnętrzne | robimy | robimy | robimy | robimy |
| Elektryka, hydraulika, ogrzewanie podłogowe | po twojej stronie | robimy | robimy | robimy |
| Ocieplenie i elewacja | po twojej stronie | robimy | robimy | robimy |
| Tynki i wylewki | po twojej stronie | robimy | robimy | robimy |
| Podłogi, drzwi wewnętrzne, płytki, malowanie, biały montaż | po twojej stronie | po twojej stronie | robimy | robimy |
| Zabudowa i wyposażenie dobrane na Akacjowej | po twojej stronie | po twojej stronie | do wyboru | robimy |
| Dokumenty, które zostają u ciebie | badanie gruntu i twój rysunek przejść w płycie | plus trzy protokoły instalacyjne | komplet czterech dokumentów | komplet czterech dokumentów |
| Ile razy odpowiedzialność przechodzi w inne ręce | 3 | 2 | 1 | 0 |
| Czy obejmuje nasze dwanaście miesięcy | nie | nie | tak | tak |
| Która decyzja i tak zapada wcześniej, niż ten zakres się kończy | rozmieszczenie przejść i gniazd w płycie — przed betonowaniem | wybór podłogi — przed wylewką | wysokość ościeżnic — przed tynkami | układ zabudowy — przy odkrytych ścianach |
Dom pod dachem.
Kończy się dniem, w którym zamykasz drzwi na klucz. Od tego momentu pogoda przestaje przeszkadzać.
Płytę fundamentową z izolacją i przejściami instalacyjnymi. Ściany, strop, więźbę, pokrycie dachu z obróbkami. Okna, drzwi zewnętrzne, bramę. Materiał konstrukcyjny kupujemy my — z nazwą i grubością w załączniku do umowy.
Niczego w środku. Ani jednej rury, ani jednego przewodu, ani metra tynku. Instalacje, wylewki i wykończenie zostają poza tym zakresem.
Ekipy do wszystkiego, co dalej. I rozstrzyganie, która z nich odpowiada za podłoże zostawione przez poprzednią. Sam ten zakres zamyka się w terminie krótszym niż dwanaście miesięcy; ile dokładnie, podajemy przy wycenie.
Badanie geotechniczne twojej działki i podpisany przez ciebie rysunek przejść w płycie. Wynik badania jest twój, także jeśli tego domu nie zbudujemy.
Dom z zamkniętymi warstwami.
Kończy się dniem, w którym z domu znika wszystko, co można było zobaczyć.
Elektrykę i hydraulikę, ogrzewanie podłogowe w każdym pomieszczeniu, ocieplenie i elewację, tynki i wylewki.
Podłóg, drzwi wewnętrznych, płytek, malowania i białego montażu. Zatrzymujemy się na gołym tynku.
Wykończenie. Z jednym zastrzeżeniem, o którym lepiej wiedzieć wcześniej: podłogę wybierasz i tak przed wylewką. Każda warstwa nad rurą działa jak koc narzucony na grzejnik — im grubsza i bardziej puszysta, tym mniej ciepła dochodzi do pokoju. Granica jest twarda: opór cieplny warstwy wykończeniowej nie może przekroczyć 0,15 m²K/W. Gruby wełniany dywan w salonie odpada. Ta decyzja zapada tak czy owak. Lepiej przed wylewką niż przy niej.
Trzy protokoły: próba szczelności instalacji wodnej wykonana na gorąco, pomiary elektryczne i wygrzewanie jastrychu z pomiarem wilgotności metodą karbidową.
Dom, do którego się wprowadzasz.
Kończy się dniem, w którym wnosisz meble.
Podłogi, drzwi wewnętrzne, płytki, malowanie, biały montaż i osprzęt elektryczny. Na koniec sprawdzenie, czy wentylacja działa. Bo tego po wprowadzeniu sprawdza się najtrudniej.
Zabudowy kuchennej, szaf, oświetlenia dekoracyjnego i mebli.
Jeden projekt do zorganizowania, już w domu, w którym mieszkasz: kuchnia, szafy i światło.
Klucze, komplet czterech dokumentów, lista usterek z terminem usunięcia przy każdej pozycji oraz ustawienia sterowania ogrzewaniem podłogowym z instrukcją, jak z nich korzystać.
Dom urządzony.
Kończy się dniem, w którym nie zostaje ci nic do zorganizowania.
Wszystko z zakresu trzeciego plus wyposażenie dobrane na Akacjowej — u ludzi, którzy ten dom postawili, w tym samym terminie i pod jedną odpowiedzialnością.
Nie zastępujemy architekta wnętrz. Projekt układu i doboru materiałów robisz z projektantem — u nas albo u kogokolwiek innego — a my go wykonujemy.
Wybór, i to na spokojnie: materiał oglądasz pod tym samym adresem, przy którym pracujemy, w czasie gdy beton dojrzewa.
To samo co w zakresie trzecim.
To, o czym mało kto uprzedza.
Pierwsza rzecz, o którą ludzie pytają po cenie, i najczęstsza dziura w budżecie budowy.
Przyłącza i teren rozliczają się osobno od domu, a potrafią zatrzymać budowę na miesiące. Zdarza się, że gmina odmawia warunków przyłączenia wody, bo nie ma środków na rozbudowę sieci. I człowiek z gotowym projektem stoi.
Dlatego pierwszą rzeczą, którą dla ciebie sprawdzamy, jest właśnie to: gdzie stoją przyłącza przy twojej działce i do których urzędów trzeba pójść. Bezpłatnie, na jednej kartce: sprawdźmy twoją działkę. Kto co załatwia dalej — rozpisane przy jak budujemy.
| Pozycja | Co to konkretnie jest | Kto to robi |
|---|---|---|
| Prąd | Warunki przyłączenia wydaje operator sieci, potem idzie umowa i przyłącze do złącza na granicy działki. Moc przyłączeniowa dla domu bez ogrzewania elektrycznego to zwykle ok. 10–15 kW, z pompą ciepła ok. 17–18 kW — ustala ją projektant instalacji. | O warunki występujesz ty, my mówimy gdzie iść i o co zapytać — to część bezpłatnego sprawdzenia działki. Samo przyłącze możesz zrobić we własnym zakresie albo za naszym pośrednictwem. |
| Woda | Warunki wydaje gmina albo spółka wodociągowa. Bez nich nie ruszysz, a odmowa z powodu braku środków na rozbudowę sieci zdarza się realnie. | O warunki występujesz ty, z naszą kartką w ręku. Wykonanie przyłącza możesz wziąć na siebie albo zlecić nam — to osobna pozycja w wycenie. |
| Kanalizacja albo szambo | Jeśli kanalizacji nie ma w drodze, zostaje zbiornik bezodpływowy albo przydomowa oczyszczalnia. Przepust pod odpływ wychodzi z płyty i musi być zaplanowany przed betonowaniem — potem jest już pod betonem. | Przejście w płycie robimy my i podpisujesz jego rysunek. Samo przyłącze albo zbiornik — do zrobienia przez ciebie albo przez nas, jako osobna pozycja. |
| Gaz | Osobne warunki przyłączenia i osobna umowa. Jeśli źródłem ciepła ma być co innego, ta pozycja odpada w całości. | Źródło ciepła wybieramy razem z tobą przed projektem instalacji — najczęściej pompa ciepła albo gaz. Od niego zależy rozstaw pętli w płycie, a tego po betonowaniu nie da się zmienić. Co wchodzi w zakres, zapisujemy w umowie punkt po punkcie. |
| Zjazd z drogi i podjazd | Zjazd wymaga zgody zarządcy drogi i bywa osobną procedurą. Nawierzchnia podjazdu to już pozycja materiałowa. | Zgodę zarządcy drogi załatwiasz ty, my przygotowujemy dokumenty. Podjazd możemy wykonać — zalecamy zaplanować go już w projekcie. |
| Ogrodzenie | Pozycja rozliczana w metrach bieżących, zwykle poza kosztorysem domu. Zasilanie bramy to przewód, który wychodzi z płyty — czyli znowu decyzja sprzed betonowania. | Przepust i zasilanie bramy planujemy razem z tobą przed płytą. Ogrodzenie możemy wykonać, jako osobną pozycję. |
| Taras | Taras zadaszony jest częścią bryły i powstaje razem z dachem — tak jest w domu w Korzonku. Nawierzchnia tarasu to osobna pozycja. | Zadaszenie tarasu powstaje razem z bryłą i jest w zakresie. Nawierzchnię tarasu możemy zrobić — rozliczana osobno. |
| Zagospodarowanie terenu | Niwelacja, odprowadzenie wody z dachu, trawnik. Rzecz, którą najłatwiej odłożyć i najdrożej potem nadrobić. | Podjazd, ogrodzenie, nawodnienie i resztę zagospodarowania możemy wziąć na siebie. Zalecamy zaplanować to w projekcie, a nie po odbiorze domu. |
Nie „wełna mineralna".
W projekcie budowlanym stoją ogólniki. Pod hasłem „dachówka" mieści się i dobra, i najtańsza.
W projekcie budowlanym stoją ogólniki: „dachówka", „rury spustowe", „wełna mineralna". Pod takim wpisem można wbudować dwie różne rzeczy i obie będą zgodne z projektem.
Dlatego do umowy idzie załącznik materiałowy: przy każdej pozycji nazwa, grubość i parametr. Zamiana wyłącznie za twoją pisemną zgodą. Na odbiorze porównujesz to, co stoi w domu, z tym załącznikiem.
Poniżej lista tego, co przy każdej pozycji musi być nazwane — do sprawdzenia w każdej ofercie, także nie naszej.
- 01Beton płyty
Klasa wytrzymałości i dokument dostawy z węzła, nie zapewnienie na budowie.
- 02Izolacja pod płytą
Typ i wytrzymałość na ściskanie w kilopaskalach, sprawdzana z etykiety na budowie, na odbiorze przed betonowaniem. Podmiana twardszej izolacji na zwykły styropian to jeden z częstszych błędów pod płytą.
- 03Ściany
Nazwa i grubość pustaka wraz z zaprawą, w której się go stawia.
- 04Ocieplenie
Materiał, grubość i współczynnik przewodzenia ciepła, z odniesieniem do wymogu obowiązującego w dniu, w którym powstaje twój projekt. Uwaga: 20 września 2026 wchodzą nowe warunki techniczne i wymagana grubość rośnie.
- 05Dach
Pokrycie, membrana i obróbki blacharskie z nazwy.
- 06Okna i drzwi zewnętrzne
Nazwa, liczba szyb i współczynnik przenikania ciepła. Na odbiorze porównywane z załącznikiem materiałowym.
- 07Instalacja wodna
System i sposób łączenia rur. W ścianie wolno prowadzić wyłącznie system zaprasowywany — kształtki skręcane nie są do tego przeznaczone. W układzie rozdzielaczowym do każdego punktu poboru idzie osobna nitka, więc w ścianie nie ma ani jednego połączenia.
- 08Instalacja elektryczna
Liczba obwodów, przekroje przewodów, liczba wyłączników różnicowoprądowych, ochrona przepięciowa, uziom i zapas wolnego miejsca w rozdzielnicy. Ten zapas jest jedną z najtańszych rzeczy w całej budowie i jedną z niewielu, których nie da się dorobić bez kucia ścian.
- 09Jastrych
Klasa, grubość warstwy nad rurą ogrzewania i rozstaw dylatacji. O tym, czy panele za trzy lata zaczną się rozchodzić, decydują te trzy rzeczy plus pomiar wilgotności przed ułożeniem podłogi.
- 10Tynk
Rodzaj i klasa twardości, osobno dla pomieszczeń mokrych. Tynk gipsowy w stanie zawilgocenia traci wytrzymałość, więc w łazience i kuchni ma inne miejsce niż w sypialni.
Kiedy mniejszy zakres jest lepszy.
Pełny zakres nie jest dla każdego.
Weź „dom pod dachem", jeśli budujesz w tempie własnych pieniędzy, masz w rodzinie ludzi od instalacji albo robisz to drugi raz.
Weź „dom z zamkniętymi warstwami", jeśli chcesz rozłożyć wydatek na dwa lata i masz kogo wpuścić do wykończenia.
Nie bierz mniejszego zakresu, jeśli zakładasz, że wykończeniem zajmiesz się potem. Potem jest za późno o kilka decyzji: przejścia w płycie, podłoga, wysokość ościeżnic. Te zapadają w trakcie budowy niezależnie od tego, kto ją prowadzi.
Wejście nisko niczego nie zamyka. Decyzja o kolejnym zakresie zapada przy odbiorze kończącym bieżący. Jeśli między nami pracował ktoś inny, najpierw idzie płatny przegląd tego, co zastaliśmy, i mamy prawo odmówić — bez przeglądu nie da się wziąć odpowiedzialności za cudzą warstwę schowaną pod naszą.
A jeśli chcesz wprowadzić się za pół roku i nie mieć nic wspólnego z budową, kup gotowy dom: budować czy kupić gotowy.
Etap piąty. Tu wchodzi Lux-Bud Design.
Płytki, drzwi, podłogi i armatura, które w tym domu staną, leżą pod tym samym adresem, przy którym pracujemy: ul. Akacjowa 2/4, Wola Hankowska, gmina Mykanów. Ten sam właściciel, ten sam parking, otwarte od poniedziałku do piątku 8–18 i w soboty 8–13.
Możesz przyjechać obejrzeć materiał, zanim cokolwiek podpiszemy. Możesz też przyjechać, jeśli budować będzie ktoś inny.
Trzy pytania i numer.
Napisz, gdzie leży działka. Odpiszemy, co da się na niej dziś postawić i o co zapytać w urzędzie. Bezpłatnie i bez umowy.
ul. Akacjowa 2/4, 42-233 Wola Hankowska
Pon–Pt 8:00–18:00 · Sob 8:00–13:00
centrum@luxbuddesign.pl
Zacznij od działki.
Zanim policzy się cokolwiek, trzeba wiedzieć, co na tej działce wolno postawić. Sprawdzamy to bezpłatnie i bez umowy. Trzy pytania: gdzie jest działka, masz już projekt czy jeszcze nie, kiedy chcesz zacząć. Do tego numer telefonu i nic więcej.