Inspektor nadzoru inwestorskiego przy budowie domu: kiedy go brać i co sprawdza
Opublikowano · LUX-BUD HOME
Inspektor nadzoru inwestorskiego to inżynier z uprawnieniami budowlanymi, którego zatrudniasz ty, żeby sprawdzał budowę w twoim imieniu. Przy domu jednorodzinnym zwykle nie jest obowiązkowy. Najwięcej daje na 2 odbiorach, po których nic już nie zobaczysz: przed betonowaniem płyty i przed zalaniem instalacji wylewką.
Kim jest inspektor nadzoru inwestorskiego
To osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, wpisana na listę członków okręgowej izby inżynierów budownictwa. Reprezentuje inwestora. Nie prowadzi budowy, nie kieruje ekipą i nie odpowiada za wykonanie. Patrzy wykonawcy na ręce.
Na budowie są więc dwie różne funkcje. Kierownik budowy prowadzi dziennik budowy i odpowiada za to, żeby prace szły zgodnie z projektem i przepisami. Inspektor sprawdza tę pracę w imieniu inwestora. Prawo budowlane zabrania łączenia obu funkcji na tej samej budowie.
Formalnie kierownika budowy ustanawia inwestor. W praktyce przy domu pod klucz często zapewnia go wykonawca: w naszej tabeli kto załatwia co przed budową i w trakcie kierownik i dziennik stoją po naszej stronie, a obok jest dopisek, że możesz mieć własnego inspektora.
Kiedy inspektor nadzoru jest obowiązkowy
Przy typowym domu jednorodzinnym ustanowienie inspektora jest dobrowolne. Obowiązek pojawia się w dwóch sytuacjach: gdy nałoży go urząd w decyzji o pozwoleniu na budowę albo gdy obiekt należy do grupy, dla której przepisy wymagają nadzoru inwestorskiego. Dom parterowy na płycie fundamentowej zwykle do niej nie należy. Sprawdź treść swojego pozwolenia.
Bank udzielający kredytu też sprawdza postęp przed wypłatą każdej transzy. Robi to jednak dla siebie. Jego rzeczoznawca ocenia, czy budowa doszła do etapu z harmonogramu, a nie czy izolacja pod płytą ma właściwą wytrzymałość.
Co inspektor nadzoru inwestorskiego sprawdza na budowie domu
Zakres jego pracy opisuje Prawo budowlane. W skrócie inspektor:
- sprawdza, czy roboty idą zgodnie z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
- kontroluje jakość wbudowanych materiałów, łącznie z dokumentami dostawy,
- sprawdza i odbiera roboty zanikające oraz te, które zostaną zakryte,
- bierze udział w próbach instalacji i odbiorach technicznych,
- potwierdza, co faktycznie zostało wykonane i czy usterki usunięto.
Może wydawać kierownikowi budowy polecenia przez wpis do dziennika budowy, na przykład usunięcia nieprawidłowości albo wykonania dodatkowej próby. Gdy dalsze prace groziłyby niebezpieczeństwem albo poważną niezgodnością z projektem, może żądać ich wstrzymania. Ustanowienie inspektora nie zdejmuje odpowiedzialności z kierownika budowy.
Dwa odbiory, na które go zabierz
Na naszych budowach odbiorów jest 6, po jednym na etap. Dwa z nich nie mają przy sobie żadnej faktury. Są wyłącznie po to, żebyś zobaczył warstwę, zanim zniknie. Termin obu zapowiadamy z wyprzedzeniem, żeby mógł przyjechać twój inspektor.
Przed betonowaniem płyty. Inspektor porównuje rysunek przejść instalacyjnych, który podpisałeś, z tym, co faktycznie sterczy z podsypki. Sprawdza ułożenie zbrojenia. Czyta etykiety izolacji, bo XPS pod płytą ma wytrzymałość na ściskanie od około 300 kPa, a popularny styropian EPS 100 około 100 kPa. Po zalaniu obie warstwy wyglądają tak samo, czyli nie widać żadnej. Co jeszcze ogląda się na tym odbiorze, opisaliśmy przy płycie fundamentowej i odbiorze, na którym nie płacisz.
Przed wylewką. Na podłodze leży rozłożona pętla ogrzewania, przy ścianach biegnie taśma dylatacyjna, w bruzdach widać przebiegi instalacji. Inspektor uczestniczy w próbie szczelności instalacji wodnej, którą robimy też na gorąco, i dopilnowuje, żeby protokół trafił do twojej teczki. Cały układ odbiorów opisaliśmy na stronie jak budujemy: sprawdzasz każdy etap, zanim zapłacisz.
Co wpisać do umowy z wykonawcą
Inspektor bez prawa wstępu na budowę niewiele zdziała. Ustal to na piśmie, zanim podpiszesz umowę z firmą budującą dom:
- prawo wstępu inspektora na budowę i na każdy odbiór,
- wgląd w dziennik budowy, dokumenty dostaw i protokoły prób,
- sposób i termin zapowiadania odbiorów przed zakryciem warstw.
My wpisujemy twojemu inspektorowi do umowy prawo wstępu na budowę i wglądu w dokumenty. Opłacasz go ty.
Jak wybrać inspektora i jak się z nim umówić
Poproś o numer uprawnień i zaświadczenie o przynależności do izby inżynierów budownictwa. Przynależność da się sprawdzić w izbie. Przy domu na płycie przydaje się ktoś, kto zna ten rodzaj fundamentu. Przy ogrzewaniu podłogowym w całym domu zapytaj o doświadczenie z instalacjami albo o drugiego inspektora tej specjalności.
Dobrze, żeby inspektor nie był powiązany z firmą, która buduje. W umowie z nim ustal:
- które odbiory obejmuje i ile wizyt w ogóle,
- czy po każdej wizycie dostajesz notatkę ze zdjęciami,
- w jakim czasie przyjeżdża po twoim telefonie,
- czy sprawdza też rozliczenia wykonanych robót,
- formę wynagrodzenia: ryczałt za całą budowę albo stawkę za wizytę.
Kwotę ustalacie między sobą. Zależy od liczby wizyt, odległości i zakresu, więc pytaj kilku inspektorów z okolicy o wycenę dla twojej budowy, a nie o cennik.
Najczęstsze pytania
Czy inspektor nadzoru może być jednocześnie kierownikiem budowy?
Nie. Prawo budowlane zabrania łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie.
Czy inspektor musi być na każdym etapie?
Nie musi. Zakres ustalasz w umowie z nim. Przy ograniczonym budżecie wybierz odbiory przed zakryciem warstw: przed betonowaniem płyty i przed wylewką.
Czy inspektor robi wpisy w dzienniku budowy?
Tak. Dziennik prowadzi kierownik budowy, ale inspektor wpisuje do niego swoje polecenia i potwierdzenia odbiorów.
Budujesz dom w powiecie częstochowskim i chcesz mieć na budowie własnego inspektora? Zadzwoń pod 575 346 957 albo napisz przez formularz kontaktowy. Pokażemy, gdzie jego prawa stoją w umowie, i podamy terminy odbiorów przed zakryciem warstw.